2017-08-20 15:01
不動産金融塾:講座スケジュール
不動産金融塾:開催報告
「第58回不動産金融塾 日本不動産研究所 吉野薫氏」
開催日:2016年9月27日(火)
テーマ:「混迷する金融緩和政策と不動産市場 ~マクロ経済動向からみた不動産市況の展望」
講 師:吉野 薫(よしの・かおる) 氏
    一般財団法人 日本不動産研究所 不動産エコノミスト 
場 所:ラ・べファーナ 汐留店

第58回不動産金融塾は、吉野 薫(よしの・かおる)氏をお招きして、「混迷する金融緩和政策と不動産市場~マクロ経済動向からみた不動産市況の展望」というテーマでお話いただきました。

吉野豊氏は、日本では非常に数少ない不動産アナリストです。

今回は、混迷する日本・世界経済情勢の行方を占っていただくようなお話をしていただきました。

日本の金融市場については、安倍首相、黒田日銀総裁の目が黒いうちは大丈夫というお言葉をいただきました。

参加者63名。今回も良い学びと出会いを楽しめました。

<<参加者の声>>
■合理的に整理された内容と多数の資料で大変分かり易く有意義な講演でした。将来に対する悲観的な見方が消えないと、人はお金を安心して使えませんね。量的緩和、 ゼロ金利政策は不動産市況にはよく効いていますし、不動産市況の活性化は過去の経 験からも景気の刺激に効果的なのは事実と考えます。しかし、今の所、景気が良く なっている実感は個人的にはありません。現状はバブルと判断される状況ではないと の見解でしたが、私はやはり近い将来小さく弾けるような気がしています。但し具体 的な引き金が何なのかは全くわかりません。引き金となる事象や政策の失敗が無けれ ば、CAPが下げ止まりで硬直的な状況が続くのかもしれません。リーマン前とあき らかに違うのは、継続賃料の上昇があまり実感できない点です。要因は色々あるので しょう、一つはリーマンショックで勉強した分、オーナーもテナントも賃料の上方改 定には慎重なのではないでしょうか。あるいは、全体的な建物の老朽化・陳腐化によ る価格競争力の減退もあるかと思います。新規賃料は微妙には改善しているのでしょ うが、全体ではなく新築、築浅物件のみではないでしょうか。現在の利回りが低くて も、将来の金利の上昇に賃料の上昇が続けば(順番は逆ですかね?)健全な不動産市 況といえるとでしょう。お示しいただいたオフィス賃料予測(東京は当面は上がり基 調)は新規賃料だろうと思います。以前はまず新規賃料があがり、続いて継続賃料が 上がっていきました。今回も、そうなっていけば、私の心配は杞憂になると思いま す。取り留めないコメントですが、昨日は直接お話しする機会を逸してしまいまし た。ご容赦下さい。ありがとうございました。

■1.自宅マンションの買い替えを検討しております。(都心⇒都心の買い替え)都 心のマンション価格はバブル状態という声もある中、迷いがありましたが、P29、30 の世界各都市との比較において、東京マンション価格は未だ伸び代があると認識しま した。果敢に攻めて行こうと思います。良いデータを有難うございました。2.一方 で、P21の個人貸家業への貸付の伸びが大きく、個人が所有する土地にアパートを建 てて貸しつけることの危険性も認識することが出来ました。有難うございます。3. オフィス売買についても、過熱状態ではないというご意見はイールドギャップからも 推測されますね。貴重なご意見に感謝です。

■今後の不動産市況を、現時点だけでなく過去から将来的な視点、また国内だけでな く海外も視野にいれたマクロ的な観点でお話いただき大変勉強になりました。この分 野で未だ知識の浅い私でも、分かりやすいご説明とプレゼン資料だったかと思います。

■1.マクロでの不動産分析の難しさ。やはり、日本の不動産は閉鎖型なので、取引 においても個別要因が大きいため、もう少し具体的な事例を入れてお話しいただく と、理解しやすかったと思います。普段、私は表分析はしないので基本がよくわかり ませんでした。そこから、どこへ導いていかれたかったのか?2.相続対策は必要 か?という、懐疑的なコメントをされてましたが、そのビジネスを展開している者と しては、必要と言わざるを得ません。 相続人は税金を支払うのはいやかという点に ついては、人それぞれですが、相続に不安をもっている資産家は多いです。自用地に アパートを建てて評価下げを狙うという対策に問題は多少あるかと存じますが、買い 替えで、都内の資産を増やして、うまく相続税圧縮ひいては、安定資産を後世につな げている例もあるので、相続=税金対策という側面だけではないということは申し上 げたいです。

(2016.09.27)